マンション経営ガイド

賢く安心な資産運用のための3つのポイント
資産運用や節税対策など、マンション経営におけるニーズはさまざまです。
お始めになる前に、メリットはもちろんリスクとその対応策もぜひご理解ください。
賢く安心なマンション経営のために、おさえておきたい3つのポイントをご紹介します。

POINT 1

しっかりおさえたい不動産投資の基本

不動産投資とは

年金・医療費等の社会保障制度の負担、物価の上昇、さらには消費税をはじめとする増税が押し寄せる時代。資産をどのように運用し、将来の安定した生活を守るかが大きな課題になっています。
その中にあって、不動産投資は、長期間にわたり安定した収益が確保できる有効な資産運用の手段として注目されてきました。その理由として、月々の家賃収入をローンに充当できるためライフスタイルを変えずに返済が可能、つまり自己資産を外から入る資本で増やしていけること、ローン完済後は家賃がすべて収入にできることがあげられます。そのような面から、不動産投資を「私的年金」の一つとしてとらえる方が増えています。

不動産投資の種類

一口に不動産投資といっても、最近は投資先が多様化しており、マンションやアパート経営といった代表的なものから、駐車場経営、投資信託の要素をもつREITも注目されています。
REITはReal-Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託のことです。少額から可能なため初心者が始めやすい投資ではありますが、直接不動産を購入するわけではなく、賃料を証券化して分配金を得る運用になります。一方、アパート経営や駐車場経営は、もともと土地をお持ちの方には適しています。しかし、とりわけアパート経営を一から始めるとなると土地・建物に高額の予算が必要です。入居者確保のためには好立地が望ましく、そうなるとさらに予算は増大。木造の場合は老朽化や災害に対するリスクについて、鉄筋の建物よりも慎重に考えなければなりません。
その点、区分所有のマンション経営は、都心や駅近といった条件の良いエリアでも少額な自己資金で始められます。初めて不動産投資をされる方にもおすすめの投資と言えるでしょう。

初心者でも安心な理由

そのような背景から、副業としてマンション経営を始める方が増えています。初心者の方や忙しい方でも安心して資産運用できる理由をご説明します。
まず、株など他の投資のように毎日経済の動きをチェックしたり、利回りや投資方法など複雑な専門知識を学ばなくてもできること。また、代行システムを備えている会社から購入すれば、手間や時間をかけることなく副業的に経営できること。さらに、区分所有のマンション経営ならばそれほど予算は必要なく、不動産という現物資産を手にできることも大きな魅力といえるでしょう。会社員や定年を迎えられた方でも気軽に始められる投資です。

日本プロパテーから 知っ得アドバイス
日本プロパテーから
知っ得アドバイス

投資マンションの価値を決めるのは、立地と管理です。日本プロパテーでは、東京23区を中心とした利便性の高い立地、発展が見込まれるエリアを選定しているため空室率が非常に低く、安定した経営が可能です。家主業務不要の一括借上システム(サブリース契約)もご用意。自己資金に不安のある方でも、当社提携ローンをご利用いただくことで、少ない頭金でご購入いただけます。

POINT 2

不動産投資の数々のメリット

節税対策に

節税効果① 所得税・住民税

マンション経営では、不動産所得にかかった必要経費や建物分のローンの利息などを損益として計上できるため、確定申告することで課税所得から差し引くことが可能。所得税の還付や住民税の減額を受けることができます。

節税効果② 相続税

現金で相続する場合はその金額に対して税金が課せられますが、不動産を相続した場合はその評価額に対して税金が課せられるため現金より課税額が少なくなります。また投資用マンションのように他人に貸している物件はさらに評価額が下がるため、支払う相続税もかなり抑えることができます。

ゆとりある老後のために

少子高齢化が進み、年金財政の危機が不安視されている日本。老後のための資金は、早期から対策を図ることが重要です。公益財団法人生命保険文化センターの「生活保障に関する調査 令和元年度版」によると、夫婦二人に必要な最低日常生活費は月額で約22万円。ゆとりある生活のためには36万円は必要とされていますが、公的年金支給額は平均20万円程度。毎月平均15万円ほど不足することになります。年間で約180万円の赤字です。2019年に厚生労働省が発表した日本の平均寿命は男性81歳、女性が87歳。年金が給付される65歳以降の20年間でおよそ3600万円が不足するという現実をしっかり受け止めなければなりません。その不足分を補う有効な「私的年金」として、マンション経営が考えられます。

団体信用生命保険で万一の時も安心

ローン借入時に団体信用生命保険に加入します。万が一、借入のお客様が死亡したり高度障害状態になった場合、ローン残高は全額生命保険から支払われます。ご遺族やご家族にはマンションが純資産として残り、家賃収入を引き続き確保できます。

現物資産の強み

不動産は、金やプラチナと同じく、形がある「現物資産」です。それに対して株やFXなどの「金融資産」は実体がないため、その会社が倒産すれば価値がゼロになるリスクがあります。「現物資産」は物自体に価値があるため資産価値を維持しやすく、インフレにも強い点が魅力。インフレにより貨幣価値が下がっても物の価値が上がることで資産価値を向上させることができるからです。

日本プロパテーから 知っ得アドバイス
日本プロパテーから
知っ得アドバイス

日本プロパテーでは、資産運用としてマンション経営をお考えのお客様に、専門的な視点からさまざまなアイデアをご提案しています。メリットは、一律ではありません。税金対策や年金対策、自己資金の額など、お客様一人ひとりのニーズやライフスタイルによって異なります。また、節税についてもいろいろな条件があり専門知識が必要です。日本プロパテーでは、ご購入時の丁寧なコンサルティングはもちろん、毎年の確定申告のご相談などアフターフォロー体制を徹底し、常に安心してマンション経営していただけるよう努めています。どうぞなんなりとお気軽にご相談ください。

POINT 3

不動産投資のリスクとその対応策

空室リスク

マンション経営では空室が最大のリスクです。空室の間は家賃収入が途絶えるだけでなく、建物の維持費や税金などの出費がかさむばかり。マンション経営の成功は、いかに空室率を下げるかにかかっています。

対策① 立地の選定

東京23区内や都心への通勤通学に便利な首都圏では人口は増加傾向にあり、単身世帯も増加すると予想されています。最寄り駅まで徒歩10分程度で都心へのアクセスに便利な立地や、商業施設を誘致し今後の発展が見込まれるエリアなど、人気の高い立地に限定して物件を選ぶことが大切です。

対策② 物件の種類

2015年の相続税法改正に加え低金利政策の影響でアパート経営が増え、供給過多に陥ってアパートの空室率は急激に上がっています。一方、マンションの稼働率は比較的安定しており、良い立地のマンションを選ぶことが成功の鍵といえるでしょう。

対策③ 管理体制のチェック

建物は経年劣化が避けられないものですが、築浅物件を希望する入居者が多いことが空室の要因になります。しかし首都圏の好立地にあり、管理やメンテナンスがしっかりと行われている物件では、稼働率は高め安定で推移。資産価値の維持の面からも管理の質は重要なポイントです。

家賃滞納リスク

家賃を払ってくれない入居者がいる場合、それが何ヵ月も続けば利回りが想定通りに得られないばかりか、ローン返済計画にも影響が出てしまいます。しかも滞納家賃は「未収金」として課税所得に計上されるため注意が必要です。

対策① 一括借上制度(サブリース)の利用

投資マンション販売会社や管理会社によっては、一定期間借主となって家賃を保証する制度が用意されています。安定経営のためには考えておきたい対策といえるでしょう。

対策② 管理会社に一任

管理会社の中には、入居審査や家賃の請求などの家主業務を代行するサービスを行っているところがあります。副業でマンション経営する方には、時間や手間がかからず適しています。

対策③ 入居審査の徹底

入居率のみを重視して審査基準を下げると、リスクが高まります。入居時に職業や人物、連帯保証人についても詳しく確認することが重要。また滞納時に代位弁済してくれる「家賃保証会社」の加入を入居の条件にしておけば安心です。

家賃下落リスク

物件の経年変化や社会情勢により、家賃を下げなければならない状況も生まれてきます。しかし、ポイントをおさえて物件選びをすることで、リスクはかなり軽減させることが可能です。

対策① 立地の選定

空室リスクの対策と同様、東京23区内や首都圏で最寄り駅まで徒歩10分程度、都心へのアクセスに便利な立地や今後の発展が見込まれるエリアなど、人気の高い立地に限定して物件を選ぶことが大切です。

対策② 間取りのチェック

首都圏では単身世帯の増加が予想されています。そこで単身者向け物件のニーズは高まっていくため、ワンルームなどの機能的なコンパクトマンションがおすすめです。

老朽化リスク

老朽化が進んだマンションは修繕費がかさむだけでなく、稼働率が落ち、家賃の値下げを迫られるリスクが出てきます。長期的視点から対策を講じましょう。

対策① 管理体制のチェック

国はマンションの法定耐用年数を47年と定めていますが、あくまでも減価償却用の数字にすぎず、メンテナンス次第で寿命は100年近くまで延ばせるといわれています。日々のメンテナンスをしっかり行っている管理会社の物件を選ぶことが大切です。

対策② 長期修繕計画の確認

老朽化に歯止めをかけ長寿命化するためには、修繕計画が不可欠です。修繕を定期的に実施していくことで建物の寿命が延びるばかりか、美観が保たれることで稼働率も上がります。

金利上昇リスク

金利が上昇した場合、ローンの返済計画にも影響が出て、キャッシュフローも大きく狂いかねません。将来、金利上昇しても収益を確保できるプランニングが重要です。

対策① 融資比率を低く

資金に余裕があれば、頭金を増やし、極力融資比率を低くすることで、金利上昇の影響をおさえることができます。

対策② 固定金利の利用

変動金利と比較すると金利は高くなりますが、金利上昇のリスクがない固定金利でローンを組む方法もあります。

自然災害リスク

不動産は地震や台風などの災害リスクを避けて通ることはできません。地震大国といわれる日本。被害を最小限におさえるための対策をご紹介します。

対策① 耐震構造であるかの確認

耐震性に優れたRC構造の物件であること。特に地耐力に応じた基礎構造が規定された「新・新耐震基準」が適用された2000年以降、さらには改正建築基準法が施行された2007年以降の物件を選ぶとよいでしょう。

対策② 地震保険・火災保険への加入

耐震性の高いマンションが倒壊してしまう可能性はほぼないものの、地震火災や一部損壊などの被害は考えておくべきです。万が一に備えて地震保険に加入することをおすすめします。また、火災については、入居者の保険だけでカバーできない損害も起こり得るため、オーナーも火災保険加入が義務付けられています。

日本プロパテーから 知っ得アドバイス
日本プロパテーから
知っ得アドバイス

マンション経営には、さまざまな魅力やメリットがあります。だからこそ、リスクにもしっかりと目を向け対策を講じることが、安定したマンション経営の秘訣ではないでしょうか。日本プロパテーでは、専門家としてあらゆる角度から分析・検討した上で、リスクについても正直にお伝えしています。もちろんご提供する物件の構造・間取り・立地・管理については、高品質を徹底。アフターフォローにも力を入れており、常に安心していただけるサービス体制を確立しています。